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樓市遇考:房貸利率存上調可能 住房按揭遭冷遇

來源:中國證券報-中證網 作者:candy 人氣: 發布時間:2017-02-07
摘要:繼春節長假前上調中期借貸便利(MLF)利率后,節后首個交易日央行再次出手上調常備借貸利率(SLF)和逆回購利率。業內人士表示,貨幣政策收緊信號或導致房貸利率上調,在市場風險和政策風險雙重壓力下,銀行可能會通過價格手段防控風險。此外,在加息周期和

繼春節長假前上調中期借貸便利(MLF)利率后,節后首個交易日央行再次“出手”上調常備借貸利率(SLF)和逆回購利率。業內人士表示,貨幣政策收緊信號或導致房貸利率上調,在市場風險和政策風險雙重壓力下,銀行可能會通過價格手段防控風險。此外,在加息周期和調控政策背景下,房地產(包括一線城市)將可能迎來長周期拐點。

房貸利率存上調可能

雞年首個交易日,央行便祭出大動作:在公開市場進行200億元7天期、100億元14天期和200億元28天期逆回購操作,操作利率較上期均上調10個基點,同日開展的SLF利率也全線上調。

一股份制銀行宏觀分析師告訴記者,央行春節前后的密集行動,是對貨幣政策操作轉向的確認。隨著基準利率貨幣政策工具中的作用和地位越來越低,MLF和SLF作為央行的主動管理型貨幣政策工具正在發揮越來越重要的作用,尤其是可以通過主動性操作實現貨幣的長短期配置。貨幣收緊政策收緊信號影響機制或將從央行向金融機構傳導,最終形成終端實際貸款利率抬升。

終端貸款利率的抬升是否會導致房貸利率上調呢?近日記者走訪多家銀行網點了解到,包括招商銀行、平安銀行、建設銀行、工商銀行等在內的大多數銀行首套房貸款利率沒有變化,仍維持九折**折扣。民生銀行一名客戶經理告訴記者,該行首套房貸款利率打九折,但如果是民生銀行優質客戶且購買指定樓盤房產,**力度可打8.8折。

某大型股份制銀行內部人士告訴記者,去年銀監局和同業公會即向各銀行下達房貸**折扣不低于九折的指導要求,銀行可根據自身實際情況在該基礎上進行調整,九折是業內較普遍的折扣。

走訪中,大多數銀行客戶經理表示尚未接到總行上調房貸利率的通知,但也有個別表示“已經隱隱約約聽到風聲”。“還是存在顧慮,九折是比較普遍的,要是上調利率,客戶肯定都跑到別的銀行去了。”一位客戶經理告訴記者。

雖銀行方面尚未有明顯動作,但不少人士仍認為房貸利率存在上調風險。

海通證券宏觀分析師姜超在研報中指出,截至2016年9月末,銀行住房貸款平均利率為4.52%,銀行房貸平均期限應該在10年以上,當時10年期國開債利率只有3.13%。目前10年期國開債利率已接近4.1%,國開債完全是政府信用,對銀行而言不用占用任何風險資本,但發放房貸要計提50%的資本占用,而銀行是高利潤率高杠桿行業,其資本金有限,因而資本占用的成本較高。按照目前4.1%的國開債利率,從歷史數據比較看,合理的房貸利率應在5.5%左右。

姜超認為,央行確認貨幣市場“加息”的結果,意味著房貸利率存在大幅上調風險,目前5年期以上貸款基準利率為4.9%,這意味著按照5.5%的合理水平,所有的折扣房貸將全部絕跡,否則銀行不如去買債。

恒豐銀行研究院執行院長董希淼認為,央行貨幣市場操作利率上調的確會影響銀行資金成本,不過銀行資金成本提高不一定體現在房貸利率之上。“自去年10月以來,房地產調控趨嚴加大了銀行市場風險和政策風險。在資金成本提高和外部風險加大的雙重壓力下,銀行確實有可能通過價格手段來防控風險。”房貸利率上調有助于擠掉投資性、投機性購房需求,但需避免對剛需客戶造成過多影響,商業銀行應在貫徹落實國家對房地產宏觀調控的基礎上,滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

住房按揭遭“冷遇”

業內人士指出,本次央行調高利率與1月“天價”信貸數據不無關系。

雖然央行尚未公布1月份信貸數據,但多家機構預計今年1月份新增信貸規模較大可能會超去年同期2.51萬億元,甚至將高達2.8萬億元。

華泰證券報告顯示,預計1月份新增信貸達2.5萬億元。首先,1月是信貸大月,季節性安排雖然在宏觀審慎評估體系(MPA)考核后有所弱化,但歷史信貸節奏造成的信貸集中到期續作仍會延續;其次,提早投放信貸會更早獲得利息收入,因此銀行有提早投放信貸的積極性。另外,往年1月都會有大量新的基建項目資金投放。

國元證券分析師表示,從政策意圖看,政策性利率上調與控制2017年1月信貸投放過快、近期PPI上漲引發貨幣當局對通脹壓力的擔心有關。去年1月新增信貸同比增長萬億元以上,導致央行緊急收緊銀根,對部分小銀行實施懲罰性提升存準率。可見1月例行是銀行放貸的沖動時期,也是央行緊急收緊銀根的時點。

雖然預估1月信貸數額仍會高企,但不少業內人士認為,2017年信貸規模在信貸結構中的占比將會下滑。央行數據顯示,2016年12月新增居民中長期貸款創下近十個月新低,較11月大幅回落31%。

“部分原因是去年11月、12月存量缺乏額度無法投放,這些額度會在1月放出來,”一位商業銀行內部人士告訴記者,“尤其是在貨幣政策穩健中性和房地產加強調控政策背景下,二三月份房貸回落速度會加快,政府項目和PPP信貸投放將吸納較大的信貸資金。”

從春節假期房地產成交情況看,住房按揭可能遭“冷遇”。

繼過去一年持續**之后,全國熱點城市樓市雞年春節期間迎來一片清冷,南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮,為近三年同期最低值。華創證券統計數據顯示,春節兩周中,第一周全國40城新房成交314.1萬平方米,環比下降38.1%;第二周成交環比再下降89.2%至34.1萬平方米。1月截至上周累計日均成交60萬平方米,環比12月下降37.5%。

伴隨樓市成交量萎縮,部分熱點城市房價也出現松動。數據顯示,1月深圳房價繼續回落,成交均價54931元/平方米,環比下降0.03%;廣州成交均價16970元/平方米,環比微跌0.61%。

樓市或迎拐點

平安證券認為,中國尚未進入加息周期,但嚴厲的房地產市場政策疊加折扣利率向上調整,對于房地產市場的負面沖擊將較明顯,前期房價上漲過快的一線和部分二線城市已進入調整周期。

國海證券研報指出,央行貨幣政策收緊信號相當于進一步確認寬松周期結束。從過去美國和日本經驗看,歷次房地產泡沫破滅過程中,貨幣收緊都是至關重要的條件。此外,過去政策托底房地產或將成為歷史。一方面,各地嚴格執行限購政策,限制房地產住房信貸,房地產成交量大規模縮減;另一方面,一線城市開始嚴格限制人口流入,各地“兩會”期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線。這意味著一線城市房地產需求未來將不會再大幅增加,房價(包括一線城市)將可能迎來長周期拐點。

深圳中原研究中心負責人告訴記者,受雙重壓力影響,今年樓市仍會面臨較大壓力。2017年新房市場成交量可能隨供應增加有所回升,但二手房成交不樂觀,整體價格已步入調整期,今年樓市將以震蕩波動為主。該負責人同時指出,央行收緊貨幣政策的影響將會漸漸顯現,節后投資需求應有所收斂,并會在一定程度上抑制節后樓市成交量回升。

也有房地產資深人士向記者表示,按照目前基礎貨幣發行量和外匯儲備對比來看,央行在貨幣市場的收縮完全不足以對沖貨幣泡沫,對于房地產市場而言,貨幣超發對房價的影響仍較大。

該人士表示,部分城市樓市量價齊跌主要有三方面因素:其一,2016年四季度各大熱點城市的調控政策陸續落地,對市場需求面造成較明顯的抑制;其二,熱點城市地方政府對新房備案價格的控制;其三,受春節傳統淡季影響。三大因素疊加造成量價齊跌的現狀。受調控影響,預計熱點城市2017年樓市成交量將縮水至2014年水平,價格緩慢上漲趨勢并不會明顯改變。

東興證券分析師認為,2017年將成為此輪房地產繁榮周期的拐點,但地產行業并未沒落,仍擁有巨大發展空間。尤其是在大城市即大都市圈進程快速發展背景下,穩定的政策環境和前瞻性的規劃將為房地產行業開辟新的發展路徑。雖然2016年可能是行業銷售頂峰,但2017年可能成為房價的高點,且在未來相當長的時期內,行業總體規模仍有望保持在十萬億元以上。

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